Familienrecht
 

Gemeinsame Immobilie

 

 Haus

 

            
Immobilie/ Ehewohnung

Oft ist die gemeinsame Immobilie, die sog. Ehewohnung, also auch der gemeinsame Wohnsitz der Ehegatten.

Gleichwohl unterscheidet der Gesetzgeber bei einem Streit über die Nutzung dieser Ehewohnung nicht primär nach Eigentumsgesichtspunkten.

Vielmehr kann ein Ehegatte beim Streit verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht (§ 1568 a BGB).

Dies  geht  soweit, dass  selbst eine   mit dem weichenden Ehegatten geschlossener  Mietvertrag durch das Gericht auf  den bleibenden Ehegatten  unter  Einbeziehung des
Vermieters ändern kann.

Eigentum bedeutet da nicht automatisch ein stärkeres Recht sondern es fließt eben in  die Abwägung bei der Zuweisung ein. Natürlich hat ggf. der in der Wohnung verbliebene Ehegatte dem anderen Ehegatten für Eigentum oder Miteigentum Nutzungsentschädigung – die vom Gericht festgesetzt wird – zu bezahlen. Gehört  einem  Ehegatten  die Ehewohnung eigentumsmäßig alleine, wird auf Dauer die Wohnung dem anderen Ehegatten nur in krassen Fällen der Interessenabwägung und Bedürftigkeit die Nutzung der Wohnung auf Dauer zugesprochen.

Von der Nutzungsregelung zu unterscheiden ist das Eigentum an der Ehewohnung oder der Immobilie.

Gehört     die   Immobilie   einem   Ehegatten   zu     Alleineigentum,  erfolgt   der  Verm-
mögensausgleich über den Zugewinn. Die Immobilie ist  dann eine ganz normale Vermögensposition im Rahmen der Gesamtaufstellung des Vermögens.

Gehört die Immobilie aber beiden Ehegatten gemeinsam, ist bei hälftigem Miteigentum die Vermögensausgleichsbilanz des Zugewinns „neutral“. Lediglich wenn einer der Ehegatten einen größeren Anteil an der Immobilie besitzt, wird dieser Mehranteil über den Zugewinn ausgeglichen.

Ansonsten erfolgt die Teilung der Immobilie, wenn sich die Ehegatten nicht einigen können, nach ganz normalen Regeln der Gemeinschaft. Nach der Scheidung kann jeder Ehegatte, der Miteigentümer ist,  jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB). Vor der Scheidung ist dies in hier nicht zu erörternden Einzelfällen teilweise auch möglich.

Die Teilung einer Immobilie erfolgt aber nicht wie die Teilung einer Geldsumme durch Teilung in Natur, also „Verteilung“. Die Teilung erfolgt im Streitfall – wenn sich die Ehegatten nicht auf einen gemeinsamen Verkauf einigen können – durch Zwangsversteigerung der gesamten Immobilie und anschließende Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 BGB).

Wenn man für die Scheidung ein Trennungsjahr zugrunde legt und davon ausgeht, dass die Ehe nach einem Jahr Trennung geschieden ist, kann also erst zu diesem Zeitpunkt der Versteigerungsantrag gestellt werden und dieses Verfahren dauert nochmals erfahrungsgemäß 1 Jahr, weshalb die Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie über die Versteigerung nach § 180 ZVG sehr langwierig ist.

Erfahrungsgemäß wird bei einer solchen Versteigerung aber kein Gebot in Höhe des wirklichen Verkehrswerts erreicht, so dass der wirtschaftlich stärkere Ehegatte den Miteigentumsanteil des anderen Ehegatten i.d.R. unterhalb des Verkehrswerts erwerben kann.